Koskamo

ITBI SP MCP

An official MCP server operated by ITBI SP that provides real estate transaction data for São Paulo, enabling AI agents to query median prices per building, street, and neighborhood, search for properties for sale, and compare market values based on actual ITBI tax records.

Endpoint and access

No sign-in to connect and list tools. Individual tools may still need a vendor account, credentials, or permissions; check the documented prerequisites.

ITBI SP MCP logo, by ITBI SPVendor evidenceStreamable HTTPNo sign-inEndpoint checked 2026-11-07Operated by ITBI SP
MCP endpoint (Streamable HTTP)
https://itbisp.com/mcp
Vendor documentation

What its tools do

10 tools, grouped by the hints the server advertises. Hints are self-declared, not verified behavior.

10 of 10 have a description · 8 of 10 declare behavior hints · 9 of 10 with parameters document them all

Checks and signals

Each line is separate evidence, not a trust score.

  • Passed Endpoint answered the live check ·
  • Passed Official MCP Registry namespace is tied to itbisp.com ·
  • Passed Endpoint is on the registry namespace domain ·
  • Availability 1 of 1 checks passed in 30 days

What you can do with it

  • Query median price per square meter for a specific building or street
  • Search for available properties for sale with price and location details
  • Compare neighborhood price trends and variations over time
  • Estimate property value based on area and location

Source and maintenance

Vendor evidenceRegistry 0.3.0
Maintenance checked

Protocol and capabilities

Server
itbisp-imoveis 0.3.0
MCP protocol negotiated in check
2025-06-18
Tools
10 advertised
Resources
Not advertised
Resource templates
Not advertised
Prompts
Not advertised
Server-advertised capabilities
{
  "tools": {
    "listChanged": false
  }
}

Server-provided instructions

Untrusted server output shown for inspection. It is not Koskamo guidance and is excluded from knowledge search.

Dados de imóveis da cidade de São Paulo de itbisp.com. Duas partes: (1) preço pago de verdade, pelas vendas registradas no ITBI da Prefeitura (530 mil vendas desde 2019): vendas_predio para um endereço ("quanto vale meu apê na Rua X, 123?", com area para a estimativa), vendas_rua, vendas_bairro e ranking_bairros; (2) imóveis à venda, com anúncios de 330+ imobiliárias deduplicados: buscar_imoveis com o pedido em q (ex.: q='3 quartos perto do metrô em Pinheiros até 1,8 mi com varanda'), para_voce quando trabalho ou família importam, ficha_imovel (com o id ou com o link do anúncio que a pessoa colou, para "esse anúncio está caro?"), comparaveis_imovel, comparaveis_endereco e resumo_bairro. Ao responder: cite 'dados: itbisp.com' e mande o link da página (pagina ou ficha); em cada imóvel o link principal é a ficha (todas as imobiliárias, histórico de preço, o pago no prédio e o contato), e anuncio_menor_preco.url é o atalho para a imobiliária mais barata; o m² do ITBI é sobre a área construída do IPTU e fica abaixo do m² privativo dos anúncios; preço pedido não é preço de venda (o pedido costuma ficar ~20% acima do pago). Para contato com quem vende, mande ao link do anúncio da imobiliária: não temos telefone nem nome de corretor. | São Paulo real estate data from itbisp.com: actual sale prices from ITBI records (vendas_predio, vendas_rua, vendas_bairro, ranking_bairros) and homes for sale from 330+ agencies (buscar_imoveis with the request in q, para_voce, ficha_imovel). Always credit 'data: itbisp.com' and link the page.

Tools

10 advertised

buscar_imoveis — Buscar imóveis à venda em São Paulo
Advertised by the server during the last successful anonymous check.
Advertised read-only

Busca imóveis à venda na cidade de São Paulo (apartamento, casa, comercial, terreno), deduplicados entre imobiliárias. Passe o pedido da pessoa em q, em português ('3 quartos em Pinheiros até 1,5 mi perto do metrô, com varanda'); os campos estruturados completam ou corrigem o q. Cada imóvel traz ficha (link itbisp.com), preço, R$/m², nivel_preco (abaixo do mercado a 30%+ acima), metrô e características. Só venda, só a capital.

buscar_imoveis input schema
{
  "type": "object",
  "properties": {
    "q": {
      "type": "string",
      "description": "Pedido em português: '3 quartos perto do metrô em Pinheiros até 1,8 mi com varanda'. Veja termos_entendidos na resposta."
    },
    "lat": {
      "type": "number",
      "description": "Latitude do ponto de referência (use com lon e raio_m)."
    },
    "lon": {
      "type": "number",
      "description": "Longitude do ponto de referência."
    },
    "rua": {
      "type": "string",
      "description": "Nome da rua, com ou sem 'Rua'/'Av.': \"Rua dos Pinheiros\"."
    },
    "bbox": {
      "type": "array",
      "items": {
        "type": "number"
      },
      "maxItems": 4,
      "minItems": 4,
      "description": "Caixa [oeste, sul, leste, norte] em graus."
    },
    "tipo": {
      "type": "array",
      "items": {
        "enum": [
          "apartamento",
          "casa",
          "comercial",
          "terreno",
          "outro"
        ],
        "type": "string"
      },
      "description": "Tipos aceitos. Studio/flat/kitnet/cobertura são 'apartamento'; sobrado é 'casa'."
    },
    "ordem": {
      "enum": [
        "relevancia",
        "menor_preco",
        "maior_preco",
        "menor_m2",
        "maior_area",
        "maior_desconto",
        "mais_recentes",
        "mais_perto"
      ],
      "type": "string",
      "default": "relevancia",
      "description": "Ordem. 'relevancia' põe primeiro preço bom, com foto e confirmado por várias imobiliárias; 'mais_perto' exige lat/lon."
    },
    "visao": {
      "type": "array",
      "items": {
        "enum": [
          "reformado",
          "andar_alto",
          "alto_padrao",
          "decorado"
        ],
        "type": "string"
      },
      "description": "Etiquetas estimadas pela foto principal do anúncio (todas valem)."
    },
    "bairro": {
      "type": "array",
      "items": {
        "type": "string"
      },
      "description": "Um ou mais bairros, como as pessoas escrevem: [\"Pinheiros\", \"Vila Madalena\"]."
    },
    "limite": {
      "type": "integer",
      "default": 8,
      "maximum": 20,
      "minimum": 1,
      "description": "Quantos imóveis devolver (1-20)."
    },
    "pagina": {
      "type": "integer",
      "default": 1,
      "minimum": 1,
      "description": "Página de resultados."
    },
    "raio_m": {
      "type": "integer",
      "default": 1000,
      "maximum": 10000,
      "minimum": 100,
      "description": "Raio em metros em torno de lat/lon."
    },
    "estacao": {
      "type": "string",
      "description": "Estação de metrô/trem/monotrilho mais próxima do imóvel: \"Fradique Coutinho\", \"Faria Lima\"."
    },
    "subtipo": {
      "type": "array",
      "items": {
        "enum": [
          "apartamento",
          "cobertura",
          "studio",
          "casa",
          "casa_condominio"
        ],
        "type": "string"
      },
      "description": "Subtipo estimado pelo anúncio: cobertura, studio, casa_condominio (casa em condomínio fechado)..."
    },
    "area_max": {
      "type": "number",
      "description": "Área máxima em m²."
    },
    "area_min": {
      "type": "number",
      "description": "Área mínima em m² (privativa/útil do anúncio)."
    },
    "poligono": {
      "type": "array",
      "items": {
        "type": "array",
        "items": {
          "type": "number"
        }
      },
      "description": "Anel do polígono como lista de [lon, lat] (GeoJSON)."
    },
    "preco_max": {
      "type": "number",
      "description": "Preço máximo em reais: 1,5 milhão = 1500000."
    },
    "preco_min": {
      "type": "number",
      "description": "Preço mínimo em reais."
    },
    "reformado": {
      "type": "boolean",
      "description": "Só imóveis reformados, pela foto ou pelo texto do anúncio."
    },
    "vagas_min": {
      "type": "integer",
      "minimum": 0,
      "description": "Vagas de garagem, no mínimo."
    },
    "suites_min": {
      "type": "integer",
      "minimum": 0,
      "description": "Suítes, no mínimo."
    },
    "metro_max_m": {
      "type": "integer",
      "maximum": 5000,
      "minimum": 100,
      "description": "Distância máxima (metros, em linha reta) até a estação mais próxima. 'Perto do metrô' ≈ 800."
    },
    "quartos_min": {
      "type": "integer",
      "minimum": 0,
      "description": "Quartos (dormitórios), no mínimo."
    },
    "so_preco_bom": {
      "type": "boolean",
      "default": false,
      "description": "Só imóveis com pedido abaixo do mercado (comparados ao mesmo prédio, rua ou bairro e ao pago no ITBI)."
    },
    "um_por_predio": {
      "type": "boolean",
      "description": "Mostra no máximo um imóvel por prédio (o melhor de cada); cada resultado diz quantos outros estão à venda no prédio."
    },
    "caracteristicas": {
      "type": "array",
      "items": {
        "enum": [
          "vista",
          "varanda",
          "varanda_gourmet",
          "churrasqueira",
          "piscina",
          "academia",
          "aceita_pet",
          "playground",
          "brinquedoteca",
          "salao_festas",
          "quadra",
          "sauna",
          "espaco_gourmet",
          "portaria_24h",
          "condominio_fechado",
          "closet",
          "lareira",
          "mobiliado",
          "ar_condicionado",
          "escritorio",
          "armarios_planejados",
          "elevador",
          "lavabo",
          "novo_texto",
          "reformado_texto",
          "deposito",
          "gerador"
        ],
        "type": "string"
      },
      "description": "Características exigidas (todas valem), lidas dos anúncios."
    },
    "faixa_avaliacao": {
      "enum": [
        "so_abaixo",
        "ate_mercado",
        "sem_muito_caros"
      ],
      "type": "string",
      "description": "Corta pelo selo de preço: so_abaixo (só abaixo do mercado), ate_mercado (tira os acima do mercado), sem_muito_caros (tira só os 30%+ acima)."
    }
  },
  "additionalProperties": false
}
buscar_imoveis annotations
{
  "title": "Buscar imóveis à venda",
  "readOnlyHint": true,
  "openWorldHint": false,
  "idempotentHint": true
}
ficha_imovel — Ficha de um imóvel à venda
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Advertised read-only

Ficha de um imóvel: todos os anúncios (imobiliária, preço, link), histórico de preço, fotos, características, condomínio, IPTU, se o preço está bom e o que foi pago no prédio (ITBI). Aceita id ou url (link do anúncio em qualquer imobiliária, ou a ficha do itbisp). Use para 'esse anúncio está caro?', detalhes ou comparar imobiliárias.

ficha_imovel input schema
{
  "type": "object",
  "required": [],
  "properties": {
    "id": {
      "type": "string",
      "description": "id do imóvel devolvido por buscar_imoveis (ex.: im_1217cd8f3590)."
    },
    "url": {
      "type": "string",
      "description": "Link do anúncio em qualquer imobiliária ou da ficha itbisp.com."
    }
  },
  "additionalProperties": false
}
ficha_imovel annotations
{
  "title": "Ficha do imóvel",
  "readOnlyHint": true,
  "openWorldHint": false,
  "idempotentHint": true
}
comparaveis_endereco — Comparáveis de um endereço em São Paulo
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Advertised read-only

Para um endereço de São Paulo (rua e número) ou lat/lon: imóveis à venda parecidos no prédio e em volta, R$/m² pedido, estimativa de preço pedido para a área e o pago no prédio e no distrito (ITBI). Use para 'quanto pedem no meu prédio?', 'esse preço está caro para essa rua?'.

comparaveis_endereco input schema
{
  "type": "object",
  "properties": {
    "lat": {
      "type": "number",
      "description": "Latitude, se não houver endereço."
    },
    "lon": {
      "type": "number",
      "description": "Longitude."
    },
    "area": {
      "type": "number",
      "description": "Área do imóvel avaliado em m²; filtra comparáveis de tamanho parecido e gera a estimativa."
    },
    "tipo": {
      "enum": [
        "apartamento",
        "casa",
        "comercial",
        "terreno"
      ],
      "type": "string",
      "description": "Tipo do imóvel avaliado (padrão: o mais comum no prédio, ou apartamento)."
    },
    "limite": {
      "type": "integer",
      "default": 8,
      "maximum": 20,
      "minimum": 1,
      "description": "Quantos comparáveis listar. How many comparables."
    },
    "raio_m": {
      "type": "integer",
      "default": 600,
      "maximum": 3000,
      "minimum": 100,
      "description": "Raio dos comparáveis ao redor, em metros."
    },
    "quartos": {
      "type": "integer",
      "minimum": 0,
      "description": "Quartos do imóvel avaliado."
    },
    "endereco": {
      "type": "string",
      "description": "Rua e número: \"Rua Fradique Coutinho, 1000\"."
    }
  },
  "additionalProperties": false
}
comparaveis_endereco annotations
{
  "title": "Comparáveis de um endereço",
  "readOnlyHint": true,
  "openWorldHint": false,
  "idempotentHint": true
}
resumo_bairro — Preços de um bairro de São Paulo
Advertised by the server during the last successful anonymous check.
Advertised read-only

Oferta à venda num bairro de São Paulo: quantos imóveis, preço e R$/m² pedidos (total e por quartos), quantos abaixo do mercado e o pago no distrito em 12 meses (ITBI). Use para 'quanto custa um apartamento em Moema?'. Uma chamada por bairro.

resumo_bairro input schema
{
  "type": "object",
  "required": [
    "bairro"
  ],
  "properties": {
    "tipo": {
      "enum": [
        "apartamento",
        "casa",
        "comercial",
        "terreno"
      ],
      "type": "string",
      "default": "apartamento",
      "description": "Tipo de imóvel."
    },
    "bairro": {
      "type": "string",
      "description": "Nome do bairro: \"Moema\", \"Vila Madalena\"."
    }
  },
  "additionalProperties": false
}
resumo_bairro annotations
{
  "title": "Resumo do bairro",
  "readOnlyHint": true,
  "openWorldHint": false,
  "idempotentHint": true
}
comparaveis_imovel — Por que o preço é bom ou ruim (comparáveis e ITBI)
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Evidência do selo de preço de um imóvel: os parecidos usados na conta (preço, área, R$/m²), a mediana e as vendas do ITBI no mesmo prédio. Use para 'com o que vocês compararam?'.

comparaveis_imovel input schema
{
  "type": "object",
  "required": [
    "id"
  ],
  "properties": {
    "id": {
      "type": "string",
      "description": "id do imóvel (campo id de buscar_imoveis), ex. im_bae2c52d4cc3."
    },
    "limite": {
      "type": "integer",
      "default": 12,
      "maximum": 30,
      "minimum": 1,
      "description": "Quantos comparáveis mostrar. How many comparables."
    }
  }
}
para_voce — Recomendar imóveis para uma pessoa (trabalho, família, metrô)
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Ordena imóveis à venda pela rotina da pessoa: trajeto até o trabalho, distância de família ou escola, metrô, preço contra parecidos e o que ela não abre mão. Devolve nota, motivos e alertas por imóvel. Use quando citam trabalho, escola ou família ('trabalho na Faria Lima, pais em Santana, até 1,2 mi, 3 quartos'). Mande tudo em q ou os pontos com endereço.

para_voce input schema
{
  "type": "object",
  "required": [],
  "properties": {
    "q": {
      "type": "string",
      "description": "Pedido em português: 'trabalho na Faria Lima, sogros na Rua Cardeal Arcoverde, até 1,8 mi, 3 quartos'. Lugares citados viram pontos."
    },
    "modo": {
      "enum": [
        "transporte",
        "carro",
        "bike",
        "a_pe"
      ],
      "type": "string",
      "default": "transporte",
      "description": "Como vai ao trabalho. Commute mode."
    },
    "tipo": {
      "enum": [
        "apartamento",
        "casa"
      ],
      "type": "string"
    },
    "metro": {
      "enum": [
        "sim",
        "indiferente",
        "nao_uso"
      ],
      "type": "string",
      "description": "'sim' quando metrô perto é importante."
    },
    "limite": {
      "type": "integer",
      "default": 8,
      "maximum": 20,
      "minimum": 1
    },
    "bairros": {
      "type": "array",
      "items": {
        "type": "string"
      },
      "description": "Bairros preferidos. Preferred neighborhoods."
    },
    "pessoas": {
      "type": "array",
      "items": {
        "type": "object",
        "required": [
          "onde"
        ],
        "properties": {
          "onde": {
            "type": "string"
          },
          "quem": {
            "type": "string"
          }
        }
      },
      "description": "Pessoas ou lugares para ficar perto: [{quem:'pais', onde:'Santana'}, {quem:'escola', onde:'Rua X, 100'}]."
    },
    "area_min": {
      "type": "number"
    },
    "objetivo": {
      "enum": [
        "morar",
        "investir"
      ],
      "type": "string",
      "default": "morar"
    },
    "trabalho": {
      "type": "string",
      "description": "Endereço ou lugar do trabalho/estudo: 'Av. Paulista, 1000', 'Faria Lima', 'USP'."
    },
    "preco_max": {
      "type": "number"
    },
    "tempo_max": {
      "type": "integer",
      "default": 45,
      "maximum": 120,
      "minimum": 10,
      "description": "Minutos aceitáveis até o trabalho."
    },
    "vagas_min": {
      "type": "integer"
    },
    "essenciais": {
      "type": "array",
      "items": {
        "enum": [
          "varanda",
          "vaga",
          "pet",
          "andar_alto",
          "reformado",
          "piscina",
          "academia",
          "lazer",
          "silencioso",
          "portaria_24h",
          "mobiliado",
          "varanda_gourmet"
        ],
        "type": "string"
      },
      "description": "O que não abre mão. Must-haves."
    },
    "quartos_min": {
      "type": "integer"
    }
  }
}
vendas_predio — Quanto vale um imóvel neste prédio (vendas reais do ITBI)
Advertised by the server during the last successful anonymous check.
Advertised read-only

Preço pago de verdade num prédio ou casa de São Paulo (vendas do ITBI desde 2019): m² mediano corrigido pelo IPCA, número de vendas, faixa recente, tendência, última venda e estimativa para uma área. Use para 'quanto vale meu apê na Rua X, 123?'. Sem vendas no número, devolve os prédios mais perto na rua.

vendas_predio input schema
{
  "type": "object",
  "properties": {
    "area": {
      "type": "number",
      "description": "Área do imóvel em m² (área construída do IPTU, se souber) para a estimativa."
    },
    "slug": {
      "type": "string",
      "description": "Alternativa ao endereço: o final da URL itbisp.com/predio/<slug>."
    },
    "endereco": {
      "type": "string",
      "description": "Rua e número: \"Rua Capote Valente, 1307\", \"Av. Paulista 1000\"."
    }
  },
  "additionalProperties": false
}
vendas_predio annotations
{
  "title": "Vendas no prédio",
  "readOnlyHint": true,
  "openWorldHint": false,
  "idempotentHint": true
}
vendas_rua — Preço do m² numa rua de São Paulo (vendas reais do ITBI)
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Vendas do ITBI numa rua de São Paulo: m² e valor medianos desde 2024 por tipo, série desde 2006 e os prédios com mais vendas. Use para 'qual o m² na Rua Oscar Freire?'. Ruas homônimas: passe bairro.

vendas_rua input schema
{
  "type": "object",
  "required": [
    "rua"
  ],
  "properties": {
    "rua": {
      "type": "string",
      "description": "Nome da rua: \"Rua Oscar Freire\", \"Alameda Olga\"."
    },
    "bairro": {
      "type": "string",
      "description": "Opcional: bairro, para ruas com nome repetido."
    }
  },
  "additionalProperties": false
}
vendas_rua annotations
{
  "title": "Vendas na rua",
  "readOnlyHint": true,
  "openWorldHint": false,
  "idempotentHint": true
}
vendas_bairro — Preço do m² num bairro de São Paulo (vendas reais do ITBI)
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Preço pago num bairro ou distrito de São Paulo nos últimos 12 meses (ITBI): m² mediano, variação em 12 meses, apartamento e casa, faixa, posição no ranking, série desde 2006 e ruas com mais vendas. Aceita os 96 distritos, bairros como Vila Olímpia e 'São Paulo'. Use para 'Pinheiros valorizou?'. Uma chamada por bairro.

vendas_bairro input schema
{
  "type": "object",
  "required": [
    "bairro"
  ],
  "properties": {
    "bairro": {
      "type": "string",
      "description": "Bairro ou distrito: \"Moema\", \"Vila Olímpia\", \"Tatuapé\"; \"São Paulo\" para a cidade."
    }
  },
  "additionalProperties": false
}
vendas_bairro annotations
{
  "title": "Vendas no bairro",
  "readOnlyHint": true,
  "openWorldHint": false,
  "idempotentHint": true
}
ranking_bairros — Bairros mais caros e mais baratos de São Paulo (vendas reais do ITBI)
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Ranking dos 96 distritos de São Paulo pelo m² pago em 12 meses (ITBI): mais caros, mais baratos, maior alta ou queda, por zona e tipo. Use para 'bairros mais caros', 'mais barato da zona leste'.

ranking_bairros input schema
{
  "type": "object",
  "properties": {
    "tipo": {
      "enum": [
        "apartamento",
        "casa"
      ],
      "type": "string",
      "description": "Opcional: só apartamentos ou só casas."
    },
    "zona": {
      "enum": [
        "centro",
        "norte",
        "sul",
        "leste",
        "oeste"
      ],
      "type": "string",
      "description": "Opcional: zona da cidade. Optional zone."
    },
    "ordem": {
      "enum": [
        "mais_caros",
        "mais_baratos",
        "maior_alta",
        "maior_queda"
      ],
      "type": "string",
      "default": "mais_caros",
      "description": "Ordem."
    },
    "limite": {
      "type": "integer",
      "default": 10,
      "maximum": 96,
      "minimum": 1,
      "description": "Quantos bairros (1–96). How many."
    }
  },
  "additionalProperties": false
}
ranking_bairros annotations
{
  "title": "Ranking de bairros",
  "readOnlyHint": true,
  "openWorldHint": false,
  "idempotentHint": true
}

Prompts

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Resources

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30-day availability

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Successful checks
1 of 1 (100%)
Average latency
683 ms
95th percentile latency
683 ms

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Connect from your client

Each snippet registers the same endpoint; pick the client you use.

This server is operated by the named third party. Listing and endpoint checks are not an endorsement or a security audit. Review the operator's permissions, terms, and data handling before connecting. How listings are checked and corrected.

Claude Code

Run this once in a terminal. It registers the remote server. Use --scope project to write .mcp.json for the repo.
Claude Code configuration
claude mcp add --transport http itbi-sp-mcp https://itbisp.com/mcp

Codex

Run this once. Codex stores MCP servers in ~/.codex/config.toml (or .codex/config.toml in a trusted project).
Codex configuration
codex mcp add itbi-sp-mcp --url https://itbisp.com/mcp

Cursor

Merge this server into .cursor/mcp.json in your project, then enable itbi-sp-mcp in your MCP settings.
Cursor configuration
{
  "mcpServers": {
    "itbi-sp-mcp": {
      "url": "https://itbisp.com/mcp"
    }
  }
}

Cline

Merge this into cline_mcp_settings.json (Cline → MCP Servers → Configure).
Cline configuration
{
  "mcpServers": {
    "itbi-sp-mcp": {
      "type": "streamableHttp",
      "url": "https://itbisp.com/mcp",
      "disabled": false
    }
  }
}

VS Code

Merge this server into .vscode/mcp.json. Use MCP: List Servers to start itbi-sp-mcp and inspect its tools.
VS Code configuration
{
  "servers": {
    "itbi-sp-mcp": {
      "type": "http",
      "url": "https://itbisp.com/mcp"
    }
  }
}

Gemini CLI

Run this once. It writes .gemini/settings.json in the current project; pass --scope user for ~/.gemini/settings.json.
Gemini CLI configuration
gemini mcp add --transport http itbi-sp-mcp https://itbisp.com/mcp

Claude Desktop

Open Claude Settings > Connectors > Add custom connector, enter this server URL and enable it for the conversation. This is a manual remote-connector handoff, not a desktop JSON configuration.
Claude Desktop configuration
https://itbisp.com/mcp

Windsurf

Merge this into ~/.codeium/windsurf/mcp_config.json, then refresh MCP in Cascade. Windsurf remote servers use serverUrl, not url.
Windsurf configuration
{
  "mcpServers": {
    "itbi-sp-mcp": {
      "serverUrl": "https://itbisp.com/mcp"
    }
  }
}

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Find servers like ITBI SP MCP from your agent. Add Koskamo once to search the index for endpoints, access requirements, and client setup. Public discovery needs no key.

Do you run ITBI SP MCP?

Prove ownership with a DNS record, a well-known file, or your Official MCP Registry entry, and your edits publish immediately. Proofs are re-checked weekly; admins can still hide or remove a listing.

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